2007年5月28日

如何善用網路投資不動產



投資不動產,我認為有三大關鍵:財力、情報力、與談判力。

除了第二項情報力外,其他兩項不能說不重要,但都跟網路比較無關,我這裡不談。相信我,情報力是房屋交易中的key。你必須也值得花較多的時間投入。由於長期以來,房仲業或不動產投資圈多半是靠著操控買賣雙方「資訊不對稱」來創造交易,因此你若想由被宰制方轉為主動掌握交易態勢、買到心中的超值好屋,你就不能在「情報力」上吃虧。

不動產投資圈爾虞我詐,景氣又詭譎難測,想不被仲介牽著鼻子走或被投資客騙,又沒有時間天天看屋實地訪查,科技新貴唯一能做的事,就是善用網路來搜集相關資訊,儘可能作足功課是確保你比較不易受騙的好方法。接著我就專心談如何善用網路強化你的購屋情報力,幫你買到便宜的好屋。


如何強化購屋情報力,我依據購屋流程先後給大家建議是:

一、盡量掌握最多的售屋資訊

貨比三家不吃虧,流覽過100間待售物件的買家,自然比只看三五間就要決定的人,更易發掘到便宜好屋。而看房子也確實蠻花時間,算你幸運,透過網路瀏覽物件,實在是輕鬆多了,只要你時間夠,你要看一千一萬間也不是不可能。



想瀏覽售屋資訊,我較推薦的網站有信義房仲網永慶房仲網。房仲網站裡面,永慶房屋據說物件較多,但網站設計不如信義房屋人性好用。我個人推薦使用信義房屋房仲網。

Yahoo!雅虎房地產頻道像是房地產案件匯集的入口網站,方便你一次瀏覽各大仲介待售物件的好網站,Yahoo!拍賣頻道內則有很多個體戶的待售案件,有時候因為個體戶對售屋行情比較不敏銳,買方也可挖到意想不到的寶,但要耐心尋找。

二、盡量掌握成交行情

房屋成交行情紊亂的最大亂源是仲介業。

你從他們口中聽到的都不是一般行情,都是選擇性的最高或最低的行情。你委託案件之前跟之後他們的話術又會大幅轉變。當他們面對買方初次詢問最近成交行情時,他會跟你報目前市面最高成交行情,讓你對該區域房價的認知偏高,一旦他接下來報價格稍低的案件時,你就比較容易被拱價格。

還是一樣,勤能補拙,自己上網多做功課掌握行情,你就可以不受仲介人員或媒體報導的左右。這邊要做的功課包括瀏覽房仲網站開價、瀏覽房地產新聞、及訂閱房仲網站配對電子報等等。雖說幾個房仲網都有各地成交行情range,但因為行政區都太大,案件地段及屋況好壞也差很大,那個房價數字對你參考意義不大,可能要不斷跟仲介磨,經過比對多位仲介對該區的房價消息,來自行推斷較正確的價格。

三、掌握影響房市多空走向的重大交通政策

電視媒體的房地產達人常說,跟著捷運買就對了。這句話也沒錯,交通建設是房地產的最主要利多,未來有重大交通建設陸續完工的地區,房價想不漲都很難。想知道重大建設的進度,要看都發局台北捷運局這樣的官網。捷運已通車、跟將通車、跟10年後才通車、究竟要不要建?等資訊都會影響房價波動,最好透過上述網站小心留意政府的進度。

四、當你鎖定好個案後,上社群網站挖底細

當你發現鍾意的待售物件後,接著就是出價與談判,這個階段「情報力」更為重要,透過網路也可掌握標的物件的優缺點與歷史行情,幫助你審慎議價。我建議你可以在房仲網上搜尋此案件同社區或附近類似待售個案的開價是如何?賣多久?成交行情約多少?(需透過仲介了解)

再來我會推薦到超人氣不動產社群網站智邦生活館不動產討論區,利用關鍵字搜尋該案名稱,就能瀏覽研讀所有過去相關的討論紀錄。你可從這裡了解該案的相關優缺點。這個動作主要關鍵是查「當初預售價多少」、與「挑缺點」(比如說當年淹水過、有路衝、公設比太高等),這兩大資訊將成為買方砍價的重要話術。當賣方知道你熟知物件的底細,你就掌握了我所謂投資不動產的第三大關鍵「談判力」,處於談判上風。

在這房價高檔震盪、滿城盡是投資客的房屋市場,撿到便宜的機率已經大為降低。房地產還有許多門道,你先照著我的建議善用網路去強化購屋情報力,雖不一定能保證賺錢,但肯定會幫你增加投資贏面、降低許多風險。(文:V怪客)

本文刊登在數位時代第155期

收進你的MyShare個人書籤

2007年5月20日

品老闆

「品人」是一種職場能力,某種程度也很像一門用人投資學。

相同的預期收益時間,投資A君跟B君的報酬率會截然不同。有時,你不怎麼看好的人,表現卻有如這兩年東協諸國的投資績效般活跳跳;有時,你最看好的潛力幹部,後段表現卻平凡溫吞,投報率不如預期;更甚至還倒傷害你一把,造成你虧損不堪。

比「品人」更重要的,我認為是「品老闆」。

「品人」的權力與權利都不具普遍性。「品老闆」,卻人人得以品之。
比如說,一間100名員工的企業,有幾人有幸得以品人? 10個? 5個?
除非你就是老闆,否則你的職涯就天天有老闆,天天要看老闆臉色,天天等待老闆關愛的眼神。
好的老闆帶你上天堂,不好的老闆帶你住套房。任何人只要跟對老闆,就有可能隨之一路飛黃騰達(或雞犬升天)。

顯然養成「品老闆」的技能,要比養成品人的技能來得更重要,使用效率更高。讓從你踏入職場那一天,到你退休或升格當老闆前都受用無窮。現代上班族怎能不具備「品老闆」的能力?

「品老闆」前先「品自己」

老闆與部屬相生相應。「品老闆」的第一步,是先「品自己」,暸解自己是什麼料? 暸解自己工作上強弱項與個性優缺點是什麼? 瞭解自己現階段最想要達的目標是什麼? 先品好自己,就會慢慢找出哪種type的老闆比較能協助你達成現階段你設定的目標。

設定好「最佳老闆」類型

每個人的型不同,工作目的不同,那設定的「最佳老闆」也不盡相同。比如說,也許你入行已久,卻始終等不到升遷,因此你設定的目標是「希望在最短時間當上經理。」,那你跟一個目前所領導團隊高度成長、十分被看好的team leader當老闆,會比跟一個已經成長動能疲乏、底下團隊組織僵化、人員流動不易、不太可能讓你等到經理缺的老闆好很多,即使他願意給你比較高的薪水,但他就是不能給你一個想要的經理頭銜。
如果你自我評量能力很好但外型不太好,那你就要找一個能識才的老闆,而避免跟到一個「外貌協會」的老闆。反之,如果你外型搶眼出色、個性積極俐落,那你能遇到有外商公司經歷的美式風格老闆,被賞識提拔的機率就大得多。

擬定投靠策略

設定「假想老闆」後,接著就擬定策略,看是用主動或被動的方式,用自我推薦或間接請老闆身邊部署或同事推薦的方式,想辦法加入他的團隊,成為他的人馬。 不過要記得,一次沒成也別氣餒,山水有相逢,留下好印象,將來合作機會還是很大。


要養成「品老闆」的長期習慣

正因為老闆與你的成長順遂與否關係太大,我們最好必須養成長期觀察「現在老闆」及「未來潛力老闆」的習慣。

至於到底要如何「品老闆」,我也整理出幾個檢核點:


1.評估現任老闆的實力與運勢
職場有種說法,升一個人等於升兩個人。因為一個老闆升起來,老闆的位置就必須有人捕,因此常常組織升遷都是一整串連動名單就是這個道理。老闆的機運有時比你的機運還重要,你最好保佑你的老闆平步青雲,那你吃香喝辣的機率就高得多。(評估老闆前程,常要把「老闆的老闆」、「老闆與他老闆的關係好壞」、「老闆在組織內的競合、派系關係」等一起評估。)

2.瞭解老闆的風格
跟老闆不對盤,大概很難紅。符合老闆的脾胃,比你加班到死還有用。有些老闆愛被人捧、有些老闆事必躬親控制慾特強、有些老闆只重視績效數字、有些老闆情緒起伏大,常需要有人陪他談心、有些老闆充分授權、有些對人不信任、有些心機過重、有些笑裡藏刀、有些喜歡製造鬥爭、有些老闆是大混仙...。細膩觀察老闆的Style,可聰明找到應對的模式。

3.打聽老闆口碑
想辦法打聽你未來可能合作老闆的待人風格。打聽他部屬對他的評價,打聽跟他交手過的業界人士評價。最少經過三人以上查證,會比較客觀準確。有時,我們可以從面談提早看出未來老闆的好壞和對自己到底有無幫助,但愈高段的人,愈擅長包裝自己,我建議不管你有沒把握,最好多方面打探他的口碑。

4.觀察他面對重大事件的態度與決策
當底下有功有過時,老闆的態度如何? 老闆的獎懲習慣如何? 遇到突發重大事件他的應變決策如何? 透過這些觀察,可以判斷這個老闆值不值得你跟、值不值得你繼續投資。

5.提早研究「老闆的競爭對手」
這是風險管理的一部份。因為職場險惡,你的老闆哪一天掛掉無法預測。你可以透過長期對大老闆風格與組織文化的觀察來提前研究,列出一張你老闆的主要勁敵名單,作為你的「研究標的」。(試著推估如果老闆如果換人,最有可能接手的主管是誰?)提早研究潛力老闆,可提早調整相處之道,一旦組織發生鬥爭,你可以避免傷害到最輕,甚至反被新老闆提拔都不是沒有可能。

6.和舊老闆維持好關係
評估老闆行情要時間看長一點。有些老闆很會衝,但續航力不夠。有些老闆看起表現平庸,搞不好就是因為對上司沒威脅感,照樣平步青雲。不要急著離開面臨低谷的老闆,要多研判他的人格特質與後勢。有些老闆失勢後經過一些時間還有機會受到重用。我們不是聽多了某主管遭組織鬥爭黯然離開後,竟到同業接更大位置的故事嗎? 因此,你要謹慎留下好關係,不要太過現實。以免哪天不慎又要重新面對前老闆時,你才不至於慘遭前老闆惡整或打入冷宮。

「品人」是用人投資學,「品老闆」是跟人投資學。台灣職場文化保守傳統,很多上班族擺脫不了被組織宰制的框架,就擺脫不了受制於人的命運。建議在「品老闆」上多下功夫,好好跟一個你該跟的老闆,你會少奮鬥幾年;若評估老闆不對,就勿再蹉跎職場青春。下一個老闆會更好,一旦擬定好策略,就漂亮地換個新老闆吧。(文:V怪客)

收進你的MyShare個人書籤

2007年5月12日

品牌「詹宏志」

昨天晚上自詹宏志網路講座散場離開時,我心中還在咀嚼剛才聽到的一些網路觀點。有些我並不陌生,有些則是他比較新的個人看法。

詹宏志這系列網路講座據說報名情況遠超過協辦單位(數位時代及文化大學教育推廣中心)預期。緣起動機本來只是詹先生想針對數位時代出版社內部同仁講的課。結果被雜誌行銷部同仁獲知,立刻凹詹先生到外面公開講課(改成對外收費講座,報名即可獲贈數位時代。也是另一種增加雜誌訂戶的包裹式行銷方案)。

如果以現場上百位的暴滿聽眾來看,數位時代藉著這個大師講座,立刻成功開發到數百位長短期不一的新訂戶。 所以行銷真的很微妙,轉個彎,可能你就戰勝不景氣,戰勝了消費者僵化冷感的消費慾望。

也許平時要這些對網路有興趣的消費者付錢訂數位時代不容易,因為現在資訊爆炸,任何文章幾乎網路都搜尋得到,「訂雜誌」的行為恐怕已經式微了。但抬出網路趨勢專家詹先生,就有這麼多人買單。

詹宏志個人品牌魅力再一次被驗證不賴。當然,這種個人與公司商業運作結合不是第一次,詹宏志齊下的平面媒體如數位時代、Ithome電腦報以前有多場企業重量級CEO對談,也都把詹宏志包裹在活動裡面。平面媒體經營辛苦,而詹先生有時也知道自己的市場效果,所以願意配合公司行銷人員的運作。

在網路界的產業威望上,我實在對詹先生很佩服。要知道日進千里的數位年代,科技強權也要戰戰兢兢,小心自己明天就要被幹掉的年代,要成為趨勢領導者、眾人認真聆聽的大師有多難? 但現場包括PayEasy網站總經理林坤正以及公司資深幹部、網路家庭高階主管、興奇科技高階主管...等都到齊了。

這是一場不算便宜的付費演講,雖然有送數位雜誌,但我想在台灣網路界有這樣票房基礎的、可以連續講5場不重複主題講座的,大概就是詹宏志先生一人吧。

我十多年前開始聽當時已被媒體稱為「趨勢大師」的詹宏志免費演講,就是這樣的滿座人氣,很多人都是他長期固定讀者、演講聽眾,大家都認定詹宏志這個「個人品牌」,認同他的頭腦、他的reputation。彷彿他講閱讀出版,講美食料理、講出國旅行、講軍事戰役、講中國、講網路....都值得一聽。

我猜這個詹宏志品牌,一定有一套自己的很獨特的看世界體系,能獨立思考,講出來的東西,你相信他說的網路觀察會跟你在媒體上或部落格圈常聽到例如藍海策略、Web2।0、長尾理論、網路大者恆大....這些人云亦云地論調肯定不同。為什麼你會相信不同?因為你跟我一樣,可能多年來都發現詹宏志看事情的觀點、咀嚼內化的體系、經過自我整理後講出來的觀點就一直有獨特之處。

過去是這樣,未來你對詹宏志這個品牌的期望還是這樣。他當年曾出過一本書叫做「閱讀的反叛」,我看未來你也會知道他看事情都會持續「xx的反叛」這種思辯精神。 將來,我說就算如果有新聞報導說詹宏志突然要改行賣家具、辦寺廟、當議員....我可能也不會哈哈大笑,而是認真且期待,看他要怎麼改變該傳統市場固定的既有遊戲規則。

當然,詹宏志也並非投資事業樣樣成功,也有跌倒失敗的經驗。但因為長期個人風格、創新精神一致,所經營的網路家庭也大致在台灣網壇有一個戰略地位,所以詹宏志品牌還是繼續work,過去的詹宏志經過社會檢驗,深具品牌魅力,所以即使在瞬息萬變的數位年代,還是屹立不搖。

獨立思考,獨立觀點,就是詹宏志的風格。我相信這也是他自成一家,會讓這些「詹仰者」繼續來充電的最大魅力所在,即使是要花些錢,詹仰者也覺得還值得。我相當羨慕詹先生,當然也知道這樣的高度,不僅不是一些趾高氣傲的五六年級年輕輩網路經營者所能靠近,我自己也差十萬八千里。

所以,我們何不繼續謙遜,少說點話,多聽點話,繼續當一個在職進修者呢?以我自己的授課經驗,當一個學習者的快樂與成長,其實比講授者要多更多。 (文:V怪客)

收進你的MyShare個人書籤AddThis Social Bookmark Button

2007年5月10日

異端者的貴人


為何被西方管理界譽為「日本唯一管理大師」的大前研一要在每本著作上對日本企業上班族嗤之以鼻,直斥他們麻木不仁,搭著落後21世紀國際標準速度20年的升遷電梯而毫無自覺?

為何他敢在素來以對組織保守服從聞名的日本社會裡,對日本人開會的儀式主義大膽批判。(他非常推崇之前公司麥肯錫的開會技術:真理愈辯愈明、炮火四射、對事不對人。)

當我讀到大前研一這些對日本保守人士來看宛如異端者的舉止思維,我其實是蠻爽的。正如我在看V怪客電影時,對於他勇於衝撞威權政治體制那樣的暢快。我想,正因為我骨子裡也帶有反叛的DNA,對保守僵化的中央威權式組織也頗不耐,所以我才會藉用「v怪客」名字來寫部落格。

最近,我也在最新一期經理人月刊上,讀到一篇描述前奇異總裁傑克.威爾許在奇異從基層崛起的精采報導「挑戰官僚的戰士 傑克.威爾許 」。這篇文章真的很棒,我訂一年的經理人月刊,能讀到這篇報導也值得了。

從這篇文章,我對傑克.威爾許更加著迷。


我知道也有人將他喻為「全美國最嚴厲的老闆」,或者「中子傑克」(像中子彈這樣殺人於無形的龐大毀滅力),但我特別欣賞他挑戰百年成功企業的決心與過程。他接手前奇異已經是管理界典範,沒想到接受後盛世才要開始!。


如果你是他,我是他,在當時的時空,你敢這樣堅持嗎?還是只是戰戰兢兢的為了自己的名利,積極逢迎老闆、聽從上級領導、發言追求政治正確,循著奇異公司傳統的「升遷電梯」速率往上爬?

傑克.威爾許顯然是能力過人的將才,且更珍貴的是,他直指「優良企業」的諸多問題,在他的職權範圍內大力改革,對僵化無效率的組織文化直言不諱,對同功同酬的大鍋飯白痴敘薪制度感到憤怒→ 他不幹了! 他跟他老闆說,這是什麼道理?他比別人優秀,卻何其他4名同事一樣,加薪幅度都是1000美金?
就在他要離職的前兩天,當時只比威爾許高一個層級的年輕主管葛多福(Reuben Gutoff)來電邀請威爾許夫婦共進晚餐。這是威爾許生涯的第一個重要時刻,葛多福允諾威爾許提高加薪幅度(又追加2000美元),並且承諾不讓公司的官僚體制阻擋他的發展。
這個賞視威爾許的年輕老闆、這個雙方懇談的餐宴,都在威爾許的回憶中有著極為重要的部分。

另外,傑克.威爾許這位「世紀經理人」(manager of the century )在邁向金字塔頂峰的最後關鍵,還遇到一位貴人瓊斯,不然他大概就要慘遭大組織的槌子敲平。

傑克.威爾許在當時推動的「強迫排名─淘汰各組織最後百分比的員工」,以及處分在市場上不能位居前兩名的事業體,都曾引起不小的爭議。(當然,這也是他後來最為被傳頌的經典管理方式。)

傑克.威爾許固然升遷順遂,屢建戰功,但這位風格很嗆的經理人,可從來都不是高層喜歡的調調。還好當時的奇異總裁英明識人,在最後關頭力保傑克.威爾許出線成為後來的奇異接班人,我們也才有那麼多精采的故事可看。

傑克.威爾許非常佩服總裁的「勇氣」,因為傑克.威爾許是當時數百位被遴選可能成為奇異接班人人選中,最最不像奇異接班人的一位(甚至,是最後階段才被考慮! 世紀經理人也差點被埋沒不是嗎?)。

這個竄起過程是在相當精采,令我印象深刻。這位前總裁之於傑克.威爾許的重要程度,正如當年力保大前研一被麥肯錫任用的英籍主管。

當年30歲左右的大前研一只懂核子工程,哪裡知道什麼麥肯錫?(去年以前全美MBA最想進入的公司第一名,今年首次變成Google)他哪裡知道管理顧師在幹什麼? 在那一次面試時,所有面試者一致對大前研一投反對票,只有這位英籍主管強力贊成任用什麼管理都不懂得大前研一。而麥肯錫的用人哲學也很令人折服:所有人都贊成,反而不用;所有人都不贊成,有人強力贊成,反而要用(屌吧)。於是大前研一就這樣進入麥肯錫,展開他35年麥肯錫顧問師的精采篇章,一路做到麥肯錫亞太區董事長、最後高升到總公司董事。據大前研一書中描述,這位後來離開麥肯錫的英籍主管,多年後仍對自己當年在面試時慧眼識英雄、力薦大前研一出線的判斷驕傲不已。)

兩位東西方管理大師的故事都很迷人,分別遇到兩位貴人相挺的故事更令我動容。沒有他們兩位,哪來今天的大師 ?

傑出的異端者既稀有且育成不易,終究還是需要有貴人相護,不然時運不濟,滅頂的機率也是非常高的。(文:V怪客)
收進你的MyShare個人書籤