房市泡沫開始漏氣了

這幾天有幾個跟房地產關係重大的新聞。

一則是新政府在明年要推出40歲以下的年輕人一生有兩次前兩年200萬額度免息房屋貸款機會。

一則是今天上午台北信義計畫區亞太會館公開招標，事先號稱史上最熱大案，中外幾十組人詢問，竟然只有一組競標買主到場，尷尬斃了，結果還流標！

我稍微聊一下這兩則新聞。
第一則新聞看起來是房市新利多，對年輕人來說是有比沒有好的好消息。但新政策風向公佈之後，立刻受到常唱衰房市的政大學者們抨擊，認為這是「寅吃卯糧」。(見下方延伸閱讀新聞)

你覺得學者是黑烏鴉呢？還是暮鼓晨鐘？
我長期對房地產抱持很大的興趣，我當然也希望買房子比較輕鬆，利息愈低愈好。不過仔細想想學者們分析的道理，我也是蠻認同的。

「富爸爸，窮爸爸」這本書的日裔美籍作者羅伯特‧T‧清崎曾提到他不是很主張年輕人一畢業沒多久，在沒有太多財富的情況下就去買房子。因為這會被債務壓得喘不過氣來。他主張年輕人應該先認真累積資本，不斷投資，等錢滾大一點時再買房子。

他的想法是年輕人應該盡量遠離負債，保持自己在能不斷獲利、創造資產的有利位置。我認為這是負責的觀念。即使作者一生受惠於房產獲利驚人，他仍然覺得不要很快地不自量力，背無利負擔的巨額債務。(複利是原子彈，在債務上也是。)

政大教授張金鶚真是打死不退，該跳出來唱衰房市時，絕對有他的份。他對於新政負的免息貸款利多政策，他的看法是新政策會讓更多年輕人更快跳下去，在房市泡沫化之際，買在高點，省下兩年利息，卻要苦嚐多年的債務壓力以及陷於房價下跌的高度風險中。

因此，新政策的用意雖是善意，但並未拉長時間來看這件事情，因為現在終究是房地產的高點了。唯有像大陸這樣祭出宏觀調控政策，徹底將炒作過於嚴重的房市交易冷卻下來，讓建商因為買氣不振而降價求售，這才是百姓的福祉。

免息房貸似乎是治標不治本，口號大於實際。假想一年省下6萬利息(200萬x3%)，兩年共省下12萬利息好了，但現在一棟市區入門房價卻動輒高出合理行情幾百萬，省那十幾萬利息有何用呢？

另一個房市風向球其實影響面也蠻大，那就是今天的亞太會館招標流標新聞。
為何說它重要？因為這個招標案之前太過招搖，幾乎和「兩岸三通」利多一樣，是撐起全台房市泡沫化的要角。所有的建商、房仲業、代銷公司、投資客都在靜觀其開盤結果。如果是開紅盤，交易金額果然創下歷史新高150億到200億之間，那威力就有如當初信義聯勤公開招標創歷史天價一樣，為早就蠢蠢欲動的房市炒作風潮，打下一計強心針。接著帶動長達一年以上的房價瘋狂漲幅。這個個案上攻天價成功會比信義聯勤總部那塊土地更刺激。

結果，亞太會館招標雷聲大，雨點小。營建股類股早盤一度全面暴跌超過5%，華固、長虹、皇翔等績優建設公司盤中一度全部鎖死跌停。

暫時沒有新的利多會出來了，因為馬英九520就職已經過了、亜太會館也流標。我相信喊了半天的兩岸三通直航、開放鬆綁大陸客來台置產辦法等利多都已經逐漸鈍化。我認為短期房市應該會開始盤整，漲幅「定桿」了。什麼叫做「盤整？」本來應該要下跌的，但是建商捨不得等了十年以上才一次的房地產大多頭行情，怎捨得輕易放手讓房市反轉呢？當然新預售屋的開價一定捨不得下調(據說現在台北市精華地段新房子開價一坪低於100萬，還會怕被同業笑呢！)就算沒人買，賣出不到兩三成也沒關係，就像對岸上海的超級名宅湯臣一品一樣，一棟都賣不出去也死撐著不降價。因為連高級樓盤都降價，那房市泡沫就開始漏氣了，接者就造成骨牌效應，房市價格正式進入反轉階段，消費者買方重新佔上風，等著砍低價錢買房子，不降就更不買。這樣也會造成房地產相關業者的毛利率收到壓縮。

由於家裡空間不大，我一直想換大一點的房子，但現在的房地產行情實在是到了漫天叫價等白癡上鉤的階段，因此，我看到今天亞太會館流標其實心裡面是蠻爽的，最好是挫挫建商和房仲業者銳氣，不要老是拿出「現在不買，將來會更買不起」、「台北市下半年將出現一坪兩三百萬的房價」這種話來嚇消費者好嗎？

上週看到一則外電寫道美國房地產創下近年來最大跌幅，昨天又看到一則新聞寫英國也是創下近年最大跌幅。兩年前你看全球房市，大家都在比漲一倍兩倍的(台灣相對落後，漲幅不到一倍)，但也不過一轉眼時間，美國、英國、大陸這些原先飆漲勇冠全球的國家房市最近都很差，交易冷清，房價大幅下修。

台灣還會繼續漲嗎？基本經濟面還沒改善，又憑什麼呢？



延伸閱讀：
1.優惠房貸 張金鶚批「寅吃卯糧」
2.199億史上最高價，亞太會館流標