2008年5月30日

房市泡沫開始漏氣了




這幾天有幾個跟房地產關係重大的新聞。

一則是新政府在明年要推出40歲以下的年輕人一生有兩次前兩年200萬額度免息房屋貸款機會。

一則是今天上午台北信義計畫區亞太會館公開招標,事先號稱史上最熱大案,中外幾十組人詢問,竟然只有一組競標買主到場,尷尬斃了,結果還流標!

我稍微聊一下這兩則新聞。
第一則新聞看起來是房市新利多,對年輕人來說是有比沒有好的好消息。但新政策風向公佈之後,立刻受到常唱衰房市的政大學者們抨擊,認為這是「寅吃卯糧」。(見下方延伸閱讀新聞)

你覺得學者是黑烏鴉呢?還是暮鼓晨鐘?
我長期對房地產抱持很大的興趣,我當然也希望買房子比較輕鬆,利息愈低愈好。不過仔細想想學者們分析的道理,我也是蠻認同的。

富爸爸,窮爸爸」這本書的日裔美籍作者羅伯特‧T‧清崎曾提到他不是很主張年輕人一畢業沒多久,在沒有太多財富的情況下就去買房子。因為這會被債務壓得喘不過氣來。他主張年輕人應該先認真累積資本,不斷投資,等錢滾大一點時再買房子。

他的想法是年輕人應該盡量遠離負債,保持自己在能不斷獲利、創造資產的有利位置。我認為這是負責的觀念。即使作者一生受惠於房產獲利驚人,他仍然覺得不要很快地不自量力,背無利負擔的巨額債務。(複利是原子彈,在債務上也是。)

政大教授張金鶚真是打死不退,該跳出來唱衰房市時,絕對有他的份。他對於新政負的免息貸款利多政策,他的看法是新政策會讓更多年輕人更快跳下去,在房市泡沫化之際,買在高點,省下兩年利息,卻要苦嚐多年的債務壓力以及陷於房價下跌的高度風險中。

因此,新政策的用意雖是善意,但並未拉長時間來看這件事情,因為現在終究是房地產的高點了。唯有像大陸這樣祭出宏觀調控政策,徹底將炒作過於嚴重的房市交易冷卻下來,讓建商因為買氣不振而降價求售,這才是百姓的福祉。

免息房貸似乎是治標不治本,口號大於實際。假想一年省下6萬利息(200萬x3%),兩年共省下12萬利息好了,但現在一棟市區入門房價卻動輒高出合理行情幾百萬,省那十幾萬利息有何用呢?

另一個房市風向球其實影響面也蠻大,那就是今天的亞太會館招標流標新聞。
為何說它重要?因為這個招標案之前太過招搖,幾乎和「兩岸三通」利多一樣,是撐起全台房市泡沫化的要角。所有的建商、房仲業、代銷公司、投資客都在靜觀其開盤結果。如果是開紅盤,交易金額果然創下歷史新高150億到200億之間,那威力就有如當初信義聯勤公開招標創歷史天價一樣,為早就蠢蠢欲動的房市炒作風潮,打下一計強心針。接著帶動長達一年以上的房價瘋狂漲幅。這個個案上攻天價成功會比信義聯勤總部那塊土地更刺激。

結果,亞太會館招標雷聲大,雨點小。營建股類股早盤一度全面暴跌超過5%,華固、長虹、皇翔等績優建設公司盤中一度全部鎖死跌停。

暫時沒有新的利多會出來了,因為馬英九520就職已經過了、亜太會館也流標。我相信喊了半天的兩岸三通直航、開放鬆綁大陸客來台置產辦法等利多都已經逐漸鈍化。我認為短期房市應該會開始盤整,漲幅「定桿」了。什麼叫做「盤整?」本來應該要下跌的,但是建商捨不得等了十年以上才一次的房地產大多頭行情,怎捨得輕易放手讓房市反轉呢?當然新預售屋的開價一定捨不得下調(據說現在台北市精華地段新房子開價一坪低於100萬,還會怕被同業笑呢!)就算沒人買,賣出不到兩三成也沒關係,就像對岸上海的超級名宅湯臣一品一樣,一棟都賣不出去也死撐著不降價。因為連高級樓盤都降價,那房市泡沫就開始漏氣了,接者就造成骨牌效應,房市價格正式進入反轉階段,消費者買方重新佔上風,等著砍低價錢買房子,不降就更不買。這樣也會造成房地產相關業者的毛利率收到壓縮。

由於家裡空間不大,我一直想換大一點的房子,但現在的房地產行情實在是到了漫天叫價等白癡上鉤的階段,因此,我看到今天亞太會館流標其實心裡面是蠻爽的,最好是挫挫建商和房仲業者銳氣,不要老是拿出「現在不買,將來會更買不起」、「台北市下半年將出現一坪兩三百萬的房價」這種話來嚇消費者好嗎?

上週看到一則外電寫道美國房地產創下近年來最大跌幅,昨天又看到一則新聞寫英國也是創下近年最大跌幅。兩年前你看全球房市,大家都在比漲一倍兩倍的(台灣相對落後,漲幅不到一倍),但也不過一轉眼時間,美國、英國、大陸這些原先飆漲勇冠全球的國家房市最近都很差,交易冷清,房價大幅下修。

台灣還會繼續漲嗎?基本經濟面還沒改善,又憑什麼呢?



延伸閱讀:
1.優惠房貸 張金鶚批「寅吃卯糧」
2.199億史上最高價,亞太會館流標


收進你的MyShare個人書籤AddThis Social Bookmark Button


2 則留言:

匿名 提到...

完全讚同你的看法!
給你鼓鼓掌~
房價高漲不能代表經濟好轉(只是富人的資產更加膨脹而已),住宅是民生必需品,也是民眾一輩子的負擔,若被過度炒做,必定造成民不聊生,最後社會動盪,男盜女娼,犯罪率攀升,有錢人拿著賺飽的錢移居國外,台灣沉淪~

levenshe 提到...

推薦各位一個免費的,協助計算房屋貸款金額的試算表工具
My Loan一個協助計算房屋貸款金額的試算表工


My Loan是一個幫助您計算銀行房貸款的工具。
My Loan可以同時計算政府優惠房貸和銀行房貸


My Loan可以計算每月提錢還款後的最新資料。
My Loan可以協助規劃您最佳的提前還款的日期


=========================================
只要輸入以下四項參數:
總貸款金額
指標利率(I)
銀行加碼利率
貸款年數
如左圖所示,在空白區欄位輸入
總貸款金額= 3000000 元
指標利率(I)= 1.125%
銀行加碼利率= 0.2%
貸款年數= 20 年。
按下[重新計算]按鍵,即會產生結果資料。
=========================================
一般為了不要被賺走利息=416682元這樣多,大多數人都會規劃提前還款。
My Loan可以協助您進行提前還款規劃,並且計

算出相對應的利息。
在日期欄輸入所預計還款的日期:2010/06/01,可提前還資金=1000000 在日期欄輸入所預計還款的日期:2010/12/01,可提前還資金

=500000
按下[重新計算]按鍵,即會產生結果資料。
到此有更詳細介紹My Loan